IL 5° SEGRETO DI FATIMA: Dopo un contratto 3+2 c’è il 3 o il 2???

Capito nulla vero?! Ma non è ne un indovinello ne una barzelletta (anche se proseguendo nella lettura dell’articolo forse una barzelletta potrebbe anche sembrarla).

Allora cerchiamo di capire prima di tutto qual è il problema: la legge dispone che la durata della locazione di un contratto a canone concordato sia di almeno 3 anni per il primo periodo contrattuale cui segue, alla scadenza, una proroga di diritto di 2 anni. Tale proroga opera automaticamente anche nel caso in cui le parti abbiano stabilito una durata maggiore di tre anni. Ma che cosa succede alla scadenza del quinquennio? Di quanti anni si rinnova il contratto? Altri 3 anni o altri 2 anni?

E qui iniziamo a ridere (si fa per dire)!

A questo proposito la normativa non risulta chiara ne tantomeno di semplice comprensione; difatti negli anni si sono fatte largo diverse interpretazioni giurisprudenziali, tra di loro difformi.

L’Uppi (unione piccoli proprietari immobiliari) nel 2016 ha svolto un sondaggio in alcune agenzie delle entrate per sondare l’orientamento in proposito, quindi:

ASCOLI PICENO – Proroga triennale dopo il biennio.
AVEZZANO – Proroga di 3+2+3+2 e così via.
BOLOGNA – Proroga triennale dopo il biennio.
CAGLIARI – Proroga biennale, considerando eccezionale la durata iniziale di 3 anni.
CREMONA – Proroga triennale dopo il biennio.
FIRENZE – Proroga triennale dopo il biennio.
GENOVA – Proroga triennale dopo il biennio.
GORIZIA – Proroga di 3+2+3+2 e così via.
GROSSETO – Proroga triennale dopo il biennio.
ORISTANO – Proroga biennale, considerando eccezionale la durata iniziale di 3 anni.
MANTOVA – Proroga triennale dopo il biennio.
MASSA CARRARA – Proroga triennale dopo il biennio.
MESSINA – Proroga triennale dopo il biennio, avendo inserito apposita clausola nel contratto di locazione.
PISTOIA – Proroga biennale: 3+2+2+2 e così via.
RAVENNA – Proroga triennale dopo il biennio.
REGGIO CALABRIA – Proroga di 3+2+3+2 e così via; tuttavia l’AE non ha mai contestato chi ha applicato solamente la proroga biennale (3+2+2+2) o quella triennale (3+2+3+3), purché nei vari modelli (Mod. 69 prima e RLI adesso) sia stata indicata la durata di proroga stessa, biennale o triennale che sia.
SAVONA – Proroga biennale dopo il quinquennio; tuttavia la proroga triennale indicata nelle registrazioni telematiche non è contestata.
SPEZIA – Proroga triennale dopo il biennio.
SPOLETO – Proroga triennale dopo il biennio.
TORINO – Proroga di 3+2+3+2 e così via.
TRIESTE – Proroga biennale dopo il primo quinquennio.
UDINE – Proroga triennale dopo il biennio.
VENEZIA  – Proroga di 3+2+3+2 e così via.
VICENZA  – Proroga biennale dopo il primo quinquennio.

La giurisprudenza cosa dice?

Sembra che studi di insigni giuristi i quali, successivamente all’entrata in vigore della legge 431/1998, hanno affrontato la problematica relativa alla durata della proroga del contratto di locazione dispongano che in mancanza di disdetta, “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”; per cui il rinnovo può essere esclusivamente per un triennio, ovvero per quello che è l’arco temporale di normale durata del contratto. Alla scadenza di questo triennio e in mancanza di disdetta da una delle parti, il contratto si rinnova per un ulteriore triennio e così avanti di triennio in triennio.
In sostanza, la mancanza della disdetta determina la prosecuzione, cioè la proroga, del contratto originario. Si giunge così alla conclusione che la durata del contratto 3+2 è triennale e non quinquennale.
La proroga biennale deve considerarsi di carattere eccezionale e vale soltanto per la prima durata contrattuale, ovvero dopo il primo triennio. Ricapitolando avremmo quindi un 3+2+3+3+3+…

Conclusioni

Auspichiamo un intervento risolutore dalla direzione dell’agenzia delle entrate che faccia chiarezza e offra agli operatori del settore e ai cittadini un’interpretazione chiara ed univoca che valga in materia civile e in materia fiscale su tutto il territorio nazionale. In mancanza l’incertezza del diritto è destinata ad aumentare il numero di cause che intasano i tribunali italiani e la materia locatizia a confermarsi come una delle maggiori fonti di litigio.

Chiedete quindi al vostro ufficio territoriale dell’agenzia delle entrate quale sia l’orientamento che segue quando dovete fare una proroga di un contratto!

Oppure fatela fare alla vostra agenzia immobiliare di fiducia!