Cos’è la cedolare secca

È un regime opzionale che consente di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un’imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. La cedolare secca sostituisce anche:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Ambito di applicazione della cedolare

Possono usufruire del regime i locatori persone fisiche “privati” (cioè che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni) proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile.
Il decreto legge sulla casa (d.l. 47/2014) ha introdotto la possibilità di optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative:

  • stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro;
  • purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.

Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali.
Possono essere assoggettati all’imposta sostitutiva gli immobili ad uso abitativo, categoria catastale da A/1 ad A/11 escluso A/10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze su cui sono applicati contratti di locazione con finalità abitativa.

Aliquota e base imponibile

L’aliquota della cedolare secca è:

  • 21%, nel caso di contratto libero;
  • 10%, nel caso di contratto concordato.

L’aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31.12.2017. In precedenza l’aliquota era del 15%.

La scelta della cedolare va ordinariamente effettuata al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI. Se la scelta avviene in un’annualità successiva alla prima l’opzione si manifesta con la compilazione del modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Per i contratti che non hanno l’obbligo di registrazione (quelli di durata ≤ 30 giorni), l’opzione va effettuata nel mod. Unico dell’anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.
Si ricorda che il modello RLI (approvato con Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014) ha sostituito definitivamente il modello 69 dal 1° aprile 2014.

Per tutta la durata dell’opzione è sospesa la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT.

Raccomandata all’inquilino

Entro il termine di registrazione del contratto, o entro 30 giorni dalla decorrenza dell’opzione, il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all’inquilino, con cui lo informa della rinuncia all’aggiornamento del canone. Tale adempimento è a pena di decadenza dell’opzione della cedolare.

La raccomandata non è necessaria se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni.

Il nostro consiglio è quello di farvi assistere dalla vostra competente agenzia immobiliare di fiducia, vista la posta in gioco non è il caso di commettere errori che potrebbero costarvi molti soldi.