Affitto: quali spese spettano all’inquilino e al proprietario. L’atavica tenzone

Affitto: quali spese spettano all’inquilino e al proprietario. L’atavica tenzone.

Ci capita molto spesso che i clienti ci chiedano a chi spetta, tra il proprietario e l’inquilino, pagare la riparazione della caldaia che si è rotta, lo spurgo fogna, la lavatrice che non si accende più o il rubinetto che gocciola…

Come in tutte le cose ogni parte tende (quasi) sempre a tirare l’acqua al proprio mulino, quindi il locatore dirà che la caldaia a carbone che aveva installato la prozia nel 1957 è praticamente nuova ed è impossibile che si sia rotta da sola mentre l’inquilino dirà che la tazza del water che si è crepata dopo soli 27 anni di utilizzo è difettosa dalla fabbrica, quindi il proprietario deve sostituirla (suggerendo di sentire se è scaduta la garanzia!!!)

Quindi come chi vince la tenzone tra proprietario ed inquilino?!

Fortunatamente negli anni il legislatore e le associazioni di categoria (proprietari ed inquilini) hanno provato a fornire un aiuto per risolvere questi conflitti.

Partiamo quindi dall’inizio:

Art. 1576 codice civile.
Il codice civile afferma, in modo molto e forse troppo sintetico, che spettano al conduttore (inquilino) le spese di piccola manutenzione (in sostanza le spese di manutenzione ordinaria), mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.

La norma essendo talmente tanto generica non può essere molto chiara ed esaustiva; infatti i problemi nascono quando, di fronte alla necessità di affrontare una spesa per un intervento di manutenzione, il proprietario si rifiuta di sostenerla, ritenendo che spetti al conduttore (o viceversa).

Per l’esperienza in agenzia, vi posso assicurare che questa è la ghianda di Scrat che da origine alla crepa che spacca la crosta terrestre dando origine alla deriva dei continenti (se avete bambini l’avete capita, altrimenti scrivetemi in privato che ve la spiego…).

Di solito quindi nei contratti di locazione, per evitare questo genere di problematiche, è sempre bene prevedere, sin dalla firma del contratto, quali spese, per il futuro, spetteranno al locatore e quali al conduttore; e ciò sia riguardo alle spese di manutenzione dell’immobile, sia agli “oneri accessori” al contratto di locazione (in poche parole le spese condominiali).

La ripartizione degli oneri accessori, salvo diverso accordo delle parti, segue lo stesso regime previsto per le spese di manutenzione: vanno poste a carico del conduttore le spese necessarie per la manutenzione ordinaria di parti ed impianti comuni (servizi di pulizia, manutenzione dell’impianto ascensore, fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento, ecc.); mentre invece le spese di manutenzione straordinaria gravano sul locatore.

Ma allora, è mezz’ora che leggete e non avete ancora capito il tinteggio della scala condominiale spetta a voi o no?

Elencare ciascuna spesa e individuarne i criteri di ripartizione nel contratto di locazione sarebbe impensabile. Tre o quattro cose si, ma non si può certo elencare tutto. Quindi?

Basta avvalersi di chi questo elenco l’ha fatto, e non tirando in aria la moneta, ma l’ha concordato tra proprietari, conduttori secondo i dettami del codice civile!

Da tempo, le principali organizzazioni di categoria di locatori ed inquilini hanno sottoscritto un elenco che prevede la ripartizione di spese ed oneri accessori sull’immobile locato.

Attenzione però: per far sì che la ripartizione delle spese di manutenzione sull’immobile e delle parti comuni avvenga secondo il riferito accordo di categoria, sarà necessario fare esplicito richiamo nel contratto alla “Tabella oneri accessori (ripartizione fra locatore e conduttore) concordata tra Confedilizia, Sunia, Uniat, Sicet e registrata in data 30.04.2014 presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, sub n. 8455/3“.

Vi riportiamo la tabella qui sotto così da poterla contemplare:

TABELLA ONERI ACCESSORI
RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE
CONCORDATA TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT
REGISTRATA IL 30 APRILE 2014 A ROMA
(Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3)

LEGENDA
L
=locatore
C=Conduttore
ASCENSORE A chi spetta
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Ispezioni e collaudi C
AUTOCLAVE A chi spetta
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari
(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
L
Manutenzione ordinaria C
Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI A chi spetta
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
Manutenzione ordinaria  degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI A chi spetta
Installazione e sostituzione degli impianti L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C
IMPIANTI SPORTIVI A chi spetta
Installazione e manutenzione straordinaria L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria C
IMPIANTO ANTINCENDIO A chi spetta
Installazione e sostituzione dell’impianto L
Acquisti degli estintori L
Manutenzione ordinaria C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo L
Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C
PARTI COMUNI A chi spetta
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
Installazione e sostituzione di serrature L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO A chi spetta
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti  L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario C
Rifacimento di chiavi e serrature C
Tinteggiatura di pareti C
Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva  e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C
Verniciatura di opere in legno e metallo C
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L
PORTIERATO A chi spetta
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e  indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L
10%
C
90%
Materiale per le pulizie C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L
10%
C
90%
Manutenzione ordinaria della guardiola L
10%
C
90%
Manutenzione straordinaria della guardiola L
PULIZIA A chi spetta
Spese per l’assunzione dell’addetto L
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C
SGOMBERO NEVE A chi spetta
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA
SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI